Un bail verbal « entre personnes de confiance » tient jusqu’au premier désaccord. Le jour où il faut prouver le montant convenu, la date d’échéance ou qui paie la facture d’eau, la confiance ne suffit plus — et c’est presque toujours le bailleur qui découvre qu’il n’a rien à montrer.
Un contrat écrit protège les deux parties. Il n’a pas besoin d’être compliqué, mais il doit être complet : la moitié des litiges locatifs ne portent pas sur le loyer, ils portent sur ce que le contrat n’avait pas prévu.
Télécharger le modèle de contrat de bail (PDF, gratuit) — prêt à remplir et à signer, en français.
Pourquoi l’écrit change tout
Deux situations qui reviennent constamment :
Un locataire quitte le logement après deux ans. Il réclame sa caution. Le bailleur estime qu’elle couvre les dégradations. Sans état des lieux d’entrée, personne ne peut établir dans quel état le bien a été remis — et le bailleur perd, parce que c’est à lui de prouver la dégradation.
Un bailleur veut augmenter le loyer après trois ans. Le locataire refuse en invoquant un accord verbal « pas d’augmentation pendant cinq ans ». Sans clause de révision écrite, la discussion n’a aucun point d’appui et finit mal.
Dans les deux cas, trois lignes dans un contrat auraient suffi.
Les mentions indispensables
1. L’identité complète des parties
Noms, prénoms, date et lieu de naissance, numéro de CNI ou de passeport, adresse et téléphone — pour le bailleur comme pour le locataire. Un contrat signé « M. Jean » ne permet d’engager aucune procédure.
Si le bien appartient à plusieurs personnes (indivision, succession), tous les propriétaires doivent figurer et signer, ou l’un d’eux doit disposer d’un mandat écrit. C’est une source de nullité classique.
2. La désignation précise du bien
L’adresse au Cameroun se dit rarement par un numéro de rue. Soyez descriptif : quartier, lieu-dit, repères, numéro d’appartement ou d’immeuble, étage. Ajoutez la composition exacte : nombre de pièces, dépendances, place de parking, cour, compteur individuel ou partagé.
Un bien mal désigné, c’est un bien qu’on ne peut pas identifier devant un juge.
3. La destination du bien
C’est la clause que l’on oublie le plus souvent, et c’est l’une des plus lourdes de conséquences. Un logement d’habitation et un local à usage professionnel ne relèvent pas du même régime : le bail commercial est encadré par l’Acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général, avec des règles propres de durée, de renouvellement et d’indemnité d’éviction.
Écrivez noir sur blanc si le bien est loué pour habiter, pour exercer une activité, ou pour les deux. Un locataire qui ouvre une boutique dans un logement loué à usage d’habitation change la nature du contrat — et ses droits avec.
4. La durée et le renouvellement
Date de début, date de fin, et ce qui se passe à l’échéance : reconduction tacite ou renouvellement exprès. Précisez le délai de préavis de chaque côté et sa forme (écrit, remise en main propre contre décharge, ou lettre recommandée).
Un préavis dont on ne peut pas prouver la date n’existe pas.
5. Le loyer : montant, périodicité, échéance, mode de paiement
Le montant en chiffres et en lettres. La périodicité. Le jour exact d’exigibilité — « le 5 de chaque mois », pas « en début de mois ».
Précisez aussi comment le loyer se paie. Si c’est par Orange Money ou MTN MoMo, indiquez le numéro destinataire dans le contrat : cela évite les paiements envoyés au mauvais numéro, et cela transforme l’historique de l’opérateur en commencement de preuve. Si c’est en espèces, prévoyez la remise systématique d’un reçu — voir notre guide sur la quittance de loyer.
6. La caution et l’avance : ne les confondez jamais
C’est la confusion la plus coûteuse du marché camerounais, et elle mérite deux lignes explicites dans le contrat.
- La caution (dépôt de garantie) est une somme consignée. Elle ne paie pas le loyer : elle garantit les dégradations et les impayés, et elle se restitue en fin de bail.
- L’avance sur loyer est un paiement anticipé. Elle éteint des mois de loyer à venir.
Beaucoup de baux mentionnent « caution : 6 mois » sans dire si ces six mois seront restitués ou consommés. À la sortie, chacun soutient sa lecture. Écrivez le montant de chacune séparément, ce qu’elle couvre, et le délai de restitution de la caution après l’état des lieux de sortie.
7. Les charges : qui paie quoi
Eau, électricité, ordures ménagères, gardiennage, entretien des parties communes, vidange de fosse, groupe électrogène. Pour chaque poste : à la charge du bailleur ou du locataire.
Précisez le cas des compteurs partagés, très répandus : comment la facture est répartie, sur quelle base, et qui la présente. Un poste de charge non attribué finira par être discuté.
8. L’état des lieux
Une annexe, signée par les deux parties le jour de la remise des clés, pièce par pièce, avec les relevés de compteurs et des photos datées. Prévoyez explicitement qu’un état des lieux de sortie sera dressé dans les mêmes formes.
C’est la seule pièce qui permet de dire, deux ans plus tard, ce qui relève de l’usure normale et ce qui relève de la dégradation.
9. Les réparations
Qui répare quoi. La règle d’usage sépare l’entretien courant (à la charge du locataire : joints, ampoules, petites fuites) des grosses réparations (à la charge du bailleur : toiture, structure, canalisations). Écrivez-la, avec un seuil en FCFA si vous voulez éviter toute ambiguïté.
Les clauses qu’on oublie — et qui coûtent cher
La langue du contrat. Le Cameroun est bilingue. Si votre locataire est anglophone ou étranger, un contrat rédigé dans une langue qu’il ne maîtrise pas est un contrat fragile. Rédigez-le dans les deux langues, et indiquez laquelle prévaut en cas de divergence d’interprétation.
La révision du loyer. À quelle fréquence, dans quelle limite, avec quel préavis. Sans clause, toute augmentation devient une négociation.
La sous-location et l’hébergement. Autorisée, interdite, ou soumise à accord écrit. Distinguez l’hébergement d’un proche de la sous-location rémunérée : ce ne sont pas les mêmes situations.
Le sort du bail en cas de vente. Précisez que le bail se poursuit avec l’acquéreur. Cela rassure le locataire et évite une discussion pénible le jour où le bien change de mains.
Les coordonnées de notification. Le numéro WhatsApp et l’adresse e-mail où les avis d’échéance, rappels et quittances seront envoyés, avec l’obligation de signaler tout changement. Sans cette clause, un locataire peut soutenir qu’il n’a jamais reçu les relances.
Ce qu’un bail ne peut pas faire
Une clause peut être écrite, signée, et tout de même inopposable.
L’expulsion sans juge n’existe pas. Aucune clause n’autorise un bailleur à changer la serrure, à couper l’eau ou l’électricité, ou à faire évacuer les affaires d’un locataire, même après plusieurs mois d’impayés. Ces actes exposent le bailleur à des poursuites — et retournent contre lui un dossier qu’il aurait gagné. La procédure passe par la mise en demeure, puis par le juge. Nous détaillons cette escalade dans relancer un locataire en retard.
La renonciation générale aux droits du locataire ne tient pas davantage. Une clause qui prive l’occupant de tout recours est de celles qu’un tribunal écarte.
Signature, exemplaires, conservation
Autant d’exemplaires originaux que de parties, plus un si le bien est en indivision. Chaque page paraphée, la dernière signée avec la mention manuscrite « lu et approuvé », date et lieu. Les annexes (état des lieux, règlement intérieur, plan) numérotées et signées elles aussi.
Conservez une copie numérique. Un contrat papier unique rangé dans un tiroir est un contrat qu’on perd — et un bail perdu vaut un bail verbal.
Le modèle à télécharger
Nous mettons à disposition un modèle de contrat de bail à usage d’habitation reprenant l’ensemble des clauses ci-dessus, prêt à remplir et à signer.
C’est un document de référence, pas un avis juridique : chaque situation a ses particularités, et un bail portant sur un montant important gagne toujours à être relu par un juriste.
Le plus simple : le générer
Remplir un modèle à la main, c’est une demi-heure par bail — et une occasion de se tromper à chaque fois.
Avec Bailor Pro, le contrat est généré automatiquement à la création du bail : toutes les clauses ci-dessus, les montants repris de la fiche du bien, en français ou en anglais, prêt à signer. L’état des lieux, les quittances et l’historique des paiements restent attachés au même dossier.
Le locataire, de son côté, retrouve son bail et ses quittances dans l’application Bailor — sans avoir à les demander.