Le jour de la sortie, le bailleur montre une tache au plafond de la chambre. Le locataire jure qu’elle était déjà là quand il est arrivé. Trois ans ont passé, personne n’a de photo, personne n’a rien signé. La discussion sur la caution commence, et elle ne finira bien pour personne.
L’état des lieux existe précisément pour ce moment-là. C’est un document simple, qui se prépare en une heure, et qui évite la plupart des disputes de fin de location.
Pourquoi l’état des lieux compte autant
L’état des lieux décrit l’état du logement à une date donnée, constaté et signé par les deux parties. Sa valeur tient dans la comparaison : celui d’entrée sert de référence, celui de sortie montre ce qui a changé.
Pour le bailleur, c’est la seule façon sérieuse de prouver qu’une dégradation est apparue pendant la location, et donc de justifier une retenue sur la caution. Pour le locataire, c’est la protection contre une retenue pour un défaut qui existait déjà.
Sans état des lieux d’entrée, chacun en est réduit à ses souvenirs. Nous l’expliquons dans notre guide sur la caution de location : sans lui, la caution ne protège rien.
Quand le faire
À l’entrée, le jour de la remise des clés, avant que le locataire n’emménage ses meubles. Un logement vide se décrit beaucoup plus facilement, et rien ne cache un défaut.
À la sortie, le jour où le locataire rend les clés, une fois le logement vidé et nettoyé. Pas une semaine après, pas « quand on aura le temps » : entre deux dates, n’importe quoi peut arriver.
Dans les deux cas, faites-le ensemble, bailleur (ou son gestionnaire) et locataire, sur place, à la lumière du jour si possible. Un état des lieux rempli seul et envoyé à l’autre partie se conteste facilement.
La checklist pièce par pièce
Utilisez la même grille à l’entrée et à la sortie. Pour chaque élément, notez l’état (neuf, bon, usagé, abîmé) et décrivez précisément tout défaut : « fissure de 20 cm au-dessus de la fenêtre » vaut mieux que « mur abîmé ».
Dans chaque pièce
- Murs : peinture, fissures, taches, traces d’humidité, trous de fixation.
- Sols : carrelage cassé ou fendu, joints, taches, rayures.
- Plafonds : fissures, auréoles d’infiltration, plafond suspendu affaissé.
- Portes : ouverture et fermeture, poignées, serrures, état des battants.
- Fenêtres : vitres, cadres, persiennes ou volets, moustiquaires, fermetures, grilles de sécurité.
- Électricité : chaque prise, chaque interrupteur, chaque point lumineux testé ; ampoules présentes ou non ; climatiseur et ventilateur s’il y en a.
Salle de bains et WC
- Lavabo, douche ou baignoire, cuvette : fissures, émail, fixation.
- Robinetterie : fuites, débit, eau chaude si un chauffe-eau est installé.
- Chasse d’eau, évacuations (écoulement normal, pas d’odeur).
- Faïence, joints, miroir, accessoires.
Cuisine
- Évier et robinet, évacuation.
- Plan de travail, placards, tiroirs.
- Équipements fournis : cuisinière, hotte, réfrigérateur, avec leur état de fonctionnement.
Compteurs
- Électricité : numéro du compteur et index relevé le jour même.
- Eau : numéro du compteur et index.
- Prenez une photo lisible de chaque compteur : c’est la base du calcul des consommations à répartir entre les parties.
Clés et accès
- Nombre de clés remises, porte par porte (entrée, chambres, portail, boîte aux lettres).
- Badges, télécommandes de portail.
- À la sortie, le même nombre doit être rendu.
Si le logement est meublé
Ajoutez un inventaire : chaque meuble et équipement, avec sa quantité et son état. Lit, matelas, armoire, table, chaises, rideaux, télévision, ustensiles. Un inventaire vague (« meubles de salon ») ne permet de rien comparer.
Les photos : nombreuses, datées, rattachées au document
Les photos sont le complément indispensable de la description écrite. Quelques règles :
- photographiez chaque pièce en vue d’ensemble, puis chaque défaut en gros plan ;
- vérifiez que la date apparaît, dans les informations du fichier ou sur l’image ;
- partagez-les avec l’autre partie le jour même, par WhatsApp ou par e-mail : l’envoi lui-même devient une trace datée ;
- mentionnez dans l’état des lieux que des photos ont été prises, et combien.
Une photo sans document signé prouve peu. Un document sans photo laisse place à l’interprétation. Les deux ensemble sont difficiles à contester.
Signatures et copies
L’état des lieux se termine par :
- la date et l’adresse du logement ;
- les noms des deux parties ;
- la mention de la date de remise (ou de restitution) des clés ;
- la signature des deux parties sur chaque page, ou au moins sur la dernière, avec un paraphe sur les autres.
Établissez deux exemplaires, un pour chacun. Gardez-les avec le contrat de bail : ils iront ensemble jusqu’à la fin de la location. Si l’une des parties refuse de signer, notez-le, et gardez les photos et les messages échangés.
À la sortie : comparer, point par point
Reprenez l’état des lieux d’entrée et parcourez le logement dans le même ordre, avec la même grille. Pour chaque élément, trois cas :
- identique : rien à dire ;
- usure normale : le temps a fait son œuvre, sans faute du locataire ;
- dégradation : un dommage nouveau, qui dépasse l’usage normal.
Relevez à nouveau les compteurs et comptez les clés. Les éventuelles retenues sur la caution se fondent uniquement sur la troisième catégorie, chiffrées sur devis ou facture.
Usure normale ou dégradation ?
C’est là que naissent la plupart des désaccords. Quelques repères :
Usure normale, en général
- peinture défraîchie ou jaunie après plusieurs années ;
- joints de carrelage ternis ;
- sol patiné dans les zones de passage ;
- petites traces de fixation de cadres.
Dégradation, en général
- carreaux cassés, vitres brisées ;
- trous importants dans les murs, portes enfoncées ;
- serrure forcée ou clé perdue ;
- taches de brûlure, appareils fournis hors d’usage par mauvaise utilisation.
La durée de la location compte : ce qui est normal après cinq ans ne l’est pas forcément après six mois. En cas de doute, la discussion se fait sur pièces, photos d’entrée à l’appui.
Les erreurs les plus fréquentes
- Ne pas faire d’état des lieux d’entrée, « parce qu’on se fait confiance ». La confiance ne survit pas toujours à une caution.
- Des descriptions trop vagues : « bon état général » ne prouve rien.
- Oublier les compteurs, puis se disputer sur la dernière facture d’eau ou d’électricité.
- Ne pas tester les équipements : une prise qui ne marche pas à l’entrée doit être notée à l’entrée.
- Faire la sortie sans le locataire, ou plusieurs jours après son départ.
- Une seule copie, gardée par une seule partie.
- Des photos non datées, ou jamais partagées.
Ce que Bailor Pro garde pour vous
L’état des lieux reste un document que vous établissez sur place, avec l’autre partie. Mais le jour de la sortie, la question de la caution ne porte pas que sur les murs : elle porte aussi sur ce qui a été payé.
Avec Bailor Pro, chaque bail garde ses montants, l’historique complet des paiements et les quittances délivrées, et le contrat de bail est rédigé en PDF. À la sortie, vous voyez immédiatement ce qui a été payé et ce qui reste dû, et le locataire le voit aussi dans l’application Bailor, gratuite.
Pour l’ensemble des règles de la location au Cameroun, lisez le guide complet de la gestion locative.